Durante los últimos años hemos escuchado prácticamente de todo.

Que la vivienda tenía que corregir.

Que los tipos de interés frenarían el mercado.

Que después de las fuertes subidas llegaría necesariamente un ajuste.

Y, sin embargo, los últimos datos vuelven a mostrar una realidad bastante más compleja.

El precio de la vivienda en España continúa creciendo.

La media nacional se sitúa alrededor de los 2.792 €/m², con un incremento aproximado del 11,1 % durante los últimos doce meses.

Pero posiblemente lo más interesante no sea el dato nacional.

Cuando miramos el mapa de España aparecen diferencias enormes entre unas provincias y otras.

Y ahí es donde podemos entender mucho mejor qué está ocurriendo realmente.

Qué descubrirás en este artículo

Vamos a analizar cómo está evolucionando el precio de la vivienda en España, qué provincias están registrando las mayores subidas, por qué las zonas mediterráneas están ganando protagonismo, qué está pasando con las compraventas y qué papel están jugando la escasez de oferta, la obra nueva y el comprador extranjero.

Y, naturalmente, nos detendremos especialmente en Alicante, porque presenta uno de los datos más llamativos del mapa inmobiliario actual.

España supera los 2.700 €/m²

El precio medio nacional alcanza aproximadamente los:

2.792 €/m²

La evolución acumulada muestra la intensidad del último ciclo inmobiliario:

+2,9 % en tres meses

+11,1 % en doce meses

+38,1 % en tres años

Son cifras importantes.

Pero utilizar únicamente la media española puede llevar a conclusiones equivocadas.

Porque actualmente no existe realmente un único mercado inmobiliario español.

Existen muchos mercados diferentes evolucionando a velocidades distintas.

El mapa inmobiliario de España muestra grandes diferencias

Si observamos los precios de casas y pisos en algunas de las principales provincias españolas, vemos claramente esas diferencias.

Madrid continúa teniendo uno de los mercados urbanos más caros.

Barcelona sigue en niveles elevados.

Málaga se ha consolidado como uno de los grandes mercados premium del Mediterráneo.

Baleares juega prácticamente en otra categoría.

Pero las mayores subidas porcentuales aparecen en otros lugares.

Entre ellos:

Alicante y Murcia.

Evolución aproximada durante los últimos doce meses

El Mediterráneo está ganando protagonismo

Una de las tendencias más claras es precisamente esta.

Madrid y Barcelona continúan siendo dos de los principales mercados inmobiliarios españoles.

Pero si observamos únicamente la velocidad de crecimiento, otras provincias están tomando ventaja.

Valencia.

Murcia.

Málaga.

Y especialmente Alicante.

Hay una combinación de factores que explica esta evolución:

más población,
demanda internacional,
movilidad laboral,
teletrabajo,
segunda residencia,
turismo residencial
y una oferta de vivienda que no siempre crece al mismo ritmo.

El resultado es una presión especialmente intensa en determinados mercados mediterráneos.

Alicante: uno de los datos que más destaca en España

Aquí sí merece la pena detenernos.

No porque este artículo trate sobre Alicante, sino porque su comportamiento ayuda a entender perfectamente lo que está ocurriendo en algunas zonas de España.

La provincia registra aproximadamente:

🏠 2.944 €/m² en casas → +16 %

🏢 2.693 €/m² en pisos → +16 %

Es una subida considerablemente superior a la registrada actualmente en Madrid o Barcelona.

Y existe otro detalle importante:

casas y pisos están creciendo prácticamente al mismo ritmo.

Esto sugiere que la presión no está concentrada exclusivamente en una determinada tipología de vivienda.

En el caso de Alicante confluyen además varios mercados simultáneamente:

comprador nacional,
comprador extranjero,
vivienda habitual,
segunda residencia
y obra nueva.

Una combinación especialmente potente.

Pero hay algo aparentemente extraño: se venden menos viviendas

Aquí aparece una de las contradicciones más interesantes del mercado actual.

Los precios siguen aumentando.

Sin embargo, las compraventas han empezado a moderarse.

España terminó 2025 con aproximadamente 751.900 operaciones, pero durante varios meses de 2026 se han registrado descensos interanuales.

Entonces:

¿cómo pueden subir los precios si se venden menos viviendas?

Porque una reducción del número de operaciones no significa necesariamente que haya desaparecido la demanda.

Puede significar algo muy diferente:

que cada vez hay menos producto disponible que los compradores estén dispuestos o puedan comprar.

El problema puede estar más en la oferta que en la demanda

Esta es probablemente una de las claves del mercado inmobiliario español actual.

España lleva años construyendo menos vivienda de la que necesitarían determinados mercados.

Algunas estimaciones sitúan el déficit acumulado por encima de las 700.000 viviendas.

Y ese déficit no está distribuido uniformemente.

Se concentra especialmente en determinadas zonas con:

• crecimiento de población;

• generación de empleo;

• llegada de extranjeros;

• presión turística;

• y fuerte demanda residencial.

Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante o Málaga son buenos ejemplos.

Cuando la demanda continúa pero la oferta disponible es insuficiente, ocurre algo bastante lógico:

el precio aumenta.

La obra nueva está teniendo un comportamiento diferente

Dentro de este escenario hay otro dato especialmente interesante.

La vivienda nueva sigue encontrando compradores.

Mientras algunas operaciones de segunda mano se ralentizan, la comercialización de obra nueva continúa mostrando fortaleza.

Y esto también tiene sentido.

El comprador actual está valorando mucho más elementos como:

eficiencia energética,
aislamiento,
aerotermia,
zonas comunes,
terrazas,
garaje,
piscina
y menores necesidades de reforma.

Además existe un problema añadido:

no se construye suficiente vivienda nueva en todas las zonas donde existe demanda.

Cuando aparece un buen proyecto en una ubicación demandada, las mejores unidades pueden reservarse mucho antes de que la promoción esté terminada.

El comprador extranjero sigue siendo una pieza fundamental

España tiene otra característica que la diferencia de muchos mercados europeos.

Una parte importante de nuestra demanda procede del exterior.

Durante el primer trimestre de 2026, aproximadamente el 13,9 % de las compraventas realizadas en España correspondieron a compradores extranjeros.

Pero existen enormes diferencias territoriales.

En la Comunidad Valenciana ese porcentaje alcanzó aproximadamente el:

28,2 %.

Prácticamente tres de cada diez operaciones.

Esto ayuda también a explicar el comportamiento de provincias como Alicante.

El mercado ya no depende únicamente de la capacidad adquisitiva de los residentes españoles.

Existe una demanda internacional que compite por el mismo producto inmobiliario.

Comprar una vivienda también exige cada vez mayor esfuerzo

Existe, sin embargo, otra cara del mercado.

Los precios crecen más rápido que los ingresos de muchas familias.

El esfuerzo teórico necesario para adquirir una vivienda se sitúa alrededor del 35,7 % de los ingresos del hogar medio.

Esto empieza a provocar movimientos importantes.

Compradores que salen de las grandes ciudades.

Familias que buscan municipios periféricos.

Personas que reducen metros cuadrados.

O compradores que empiezan a considerar provincias donde todavía pueden obtener más vivienda por el mismo presupuesto.

Y esto puede explicar también parte del crecimiento de mercados secundarios.

El alquiler tampoco está facilitando las cosas

Quien decide esperar para comprar tampoco encuentra necesariamente una alternativa barata.

El alquiler continúa tensionado en muchas ciudades españolas.

El precio medio se aproxima a los:

15,3 €/m²

con una subida anual cercana al:

4,2 %.

Además, la reducción de oferta disponible ha provocado que encontrar vivienda en alquiler resulte cada vez más complicado en determinados mercados.

Por eso algunas familias terminan reconsiderando la compra.

No porque la vivienda sea barata.

Sino porque alquilar tampoco lo es.

¿España está otra vez en una burbuja?

Cada vez que el precio de la vivienda alcanza máximos aparece inevitablemente la comparación con 2007.

Pero comparar ambos momentos únicamente por el precio nominal es demasiado simplista.

Los precios actuales están cerca de aquellos máximos en términos nominales.

Pero descontando inflación todavía se encontrarían aproximadamente un 33 % por debajo en términos reales.

Además, existen diferencias importantes:

los bancos conceden financiación con criterios más estrictos;

el endeudamiento es diferente;

la construcción es muy inferior;

existe un déficit importante de vivienda;

y la población española ha seguido creciendo.

Nada de esto garantiza que los precios continúen aumentando.

Pero tampoco permite afirmar automáticamente que estemos ante una repetición de 2007.

Lo que un mapa de precios nunca puede contarnos

Los mapas son extraordinariamente útiles para entender tendencias.

Pero tienen una limitación.

Dentro de una misma provincia pueden existir mercados completamente diferentes.

Dos viviendas separadas por apenas diez kilómetros pueden presentar:

diferente demanda,
diferente comprador,
diferente oferta
y diferente potencial.

Por eso un precio medio por metro cuadrado debería utilizarse como una referencia, nunca como una valoración automática.

Esto resulta especialmente evidente en provincias costeras.

Y Alicante es probablemente uno de los mejores ejemplos.

Alicante ciudad, Torrevieja, Guardamar, Orihuela Costa, Ciudad Quesada, Santa Pola o Altea pueden compartir provincia y, sin embargo, responder a mercados inmobiliarios muy distintos.

Lo que no te cuentan los grandes portales

Hay otra parte del mercado que raramente aparece en las estadísticas.

Promociones que cambian de precio durante la construcción.

Viviendas reservadas antes de llegar a los portales.

Propiedades cuyo precio parece atractivo pero necesitan una reforma importante.

O viviendas aparentemente más caras que cuentan con una ubicación o unas características difíciles de repetir.

Las estadísticas explican qué está haciendo el mercado.

Pero no pueden decirte si una vivienda concreta es una buena compra.

Consejo SalyMar

Intentar adivinar el punto exacto en el que el mercado alcanzará un máximo o un mínimo es extremadamente difícil.

Por eso creemos que existe una pregunta mucho más útil que:

“¿Van a bajar los precios?”

La pregunta debería ser:

“¿Esta vivienda tiene sentido para mí al precio actual?”

Analizar el mercado es importante.

Pero después hay que analizar la vivienda.

Su ubicación.

Su precio respecto a alternativas reales.

La oferta disponible.

La calidad.

Los gastos.

Y, sobre todo, para qué la estamos comprando.

Porque una buena decisión inmobiliaria no consiste necesariamente en comprar en el momento más barato.

Consiste en comprar bien.

Una España inmobiliaria cada vez más desigual

Los datos actuales dejan una conclusión bastante clara.

España sigue experimentando una importante subida de precios.

Pero no todos los mercados están viviendo la misma situación.

Algunas grandes ciudades muestran crecimientos moderados.

Otros mercados mediterráneos siguen acelerándose.

Y provincias como Alicante y Murcia, con incrementos próximos al 16 %, están mostrando actualmente algunas de las evoluciones más fuertes del país.

Comprender esas diferencias será cada vez más importante.

Porque probablemente ya no tenga demasiado sentido hablar simplemente del:

“precio de la vivienda en España”.

Cada zona está escribiendo su propia historia.

Y esa es precisamente la que merece la pena entender antes de comprar.

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